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重庆低房价之谜:地价低面粉贵过面包的事不会有
西峡楼市网 2016年10月24日09:19 21世纪经济报道 发表评论
摘要:全国GDP增长最快的重庆,常年保持着同级别城市最低的房价水平。这个谜团的背后,实际是重庆独特的经济增长模式,和一系列制度设计。
全国GDP增长最快的重庆,常年保持着同级别城市最低的房价水平。这个谜团的背后,实际是重庆独特的经济增长模式,和一系列制度设计。

  重庆通过大量出让土地,筹集基础设施建设资金,从而维持投资驱动的高GDP增长率。而土地得以源源不断的供给,则来自于被特批的“地票制”。

  因为房价多年保持平稳,重庆近日成为全国焦点,被网友称为“高烧楼市中的一股清流”。

  中国指数研究院2016年10月1日发布的百城房价数据显示,9月份,重庆主城区新建住宅样本均价为每平方米7164元。在经济体量接近的城市序列中,远远低于均价15337元/平方米的苏州、12307元/平方米的天津以及53384元/平方米的深圳。甚至,兰州、昆明、南宁这些二线省会城市的住宅均价,也早已超过直辖市重庆。

  2010年6月到2016年6月,重庆房价涨幅仅为5.1%,而全国100个主要城市的房价平均涨幅已高达30.7%。7月份之后,一线城市以及二线热门城市房价继续狂飙,以至于“十一”假期前后,全国二十余个城市先后出台房地产限购、限贷新政,力度空前。但在地处西南的直辖市重庆,房价却“岿然不动”,也没有出台任何限购限贷政策。

  房价平稳的重庆,GDP却多年保持在两位数的高速增长,领跑全国。

  重庆为什么?

  去库存的蛮荒之力

  尽管重庆已用了“蛮荒之力”在去库存,但库存压力依然大。

  最近半个月,李世龙明显感觉到周围谈论楼市的人多起来。他是土生土长的重庆人,现任教于重庆大学建设管理与房地产学院,密切关注着重庆及全国房地产市场。

  一直以来,由于房价走势平稳,重庆人一般不太关心房价。但近来,许多重庆人在微信群、朋友圈里转发讨论外地购房者“大举”杀入重庆楼市的消息。

  “十一”假期,李世龙实地走访了重庆楼市,真的碰到了外地炒房团。在沙坪坝区西部新城即将开盘的万达文旅城,打出了“热烈欢迎合肥、无锡、广州看房团,莅临重庆万达城”这样的广告牌。

  李世龙在该项目售楼大厅连续观察了三天,发现外地购房者多来自无锡、合肥,以家庭的形式集结,手里攥着一沓沓的购房材料。该处楼盘“吹风价”(预售价)为八千多元一平方米,高于周边楼盘15%左右。

  “他们是跟着万达的项目走,合肥万达城两万元一平,而且限购限贷,重庆才八千多元,他们觉得重庆至少不比合肥差吧。”李世龙说,他与外地购房者交流得知,炒房团的投资预期为,两三年内可以涨到每平米1.5万—2万元/平米。

  但他认为,这基本是难以实现的目标,因为目前均价1万元以内的楼盘仍是重庆市场主流。

  徐峰是重庆一家本土房地产开发企业的老总,他向南方周末记者介绍,重庆房地产从2016年4、5月份开始,销量明显升温,但价格涨幅并不明显,只能算作是微弱上扬。他认为,热点城市限购后的资金外溢对重庆楼市有一定的带动,但是作用十分有限,因为“重庆库存太多了”。

  而重庆市房地产协会会长莫元春更是公开警告称,外地炒房客来重庆炒房,“你会死得早”。

  五年前到重庆这一房价“洼地”淘金的炒房客,如今大都铩羽而归。

  以自称发布真房源的链家网房源为例,重庆北滨路上2010年建成的华润某楼盘,目前在售的近200套二手房中,超过70%的房源是清水毛坯房。多位房产中介告诉南方周末记者,这些楼盘的投资客目前大都以低于开盘价在亏本甩卖,“只求少赔点”。

  重庆房价难涨的主要原因是,供给过剩。

  重庆的供给量之大可以从一组数据中体现:据重庆市统计局公布的数据,2015年重庆房地产开发企业房屋施工面积28985.67万平方米,其中,住宅竣工面积3185.90万平方米。而深圳2015年住宅竣工面积仅为202.37万平方米。也就是说,2015年重庆的住宅竣工面积是深圳的十多倍。

  “去库存”,仍是目前重庆楼市的主基调。锐理数据发布的报告显示,截至2016年8月,重庆的商品房存量为2982万平方米;其中住宅存量为1245万平方米。

  相比2015年9月,重庆商品房存量已减少1188万平方米。据重庆统计局数据,截至2015年9月底,重庆商品房存量面积高达4170万平方米。2015年重庆市商品房销售面积为5381万平方米。2016年1-8月,重庆商品房销售面积4122.19万平方米,同比增长18.2%。

  今年重庆仍然把去库存作为首要任务。年初,重庆出台《推进供给侧结构性改革方案》,明确提出在2到3年内完成1000万平方米去库存任务,今年房地产去库存的目标是800万平方米。今年上半年,重庆市共完成房地产去库存455.65万平方米。

  为了去库存,重庆市计划两年内将土地供应规模逐年减少10%,商品房新开工面积增速控制在3%以内,通过货币化安置去除房地产库存400万平方米。重庆市长黄奇帆甚至公开表示,从今年开始三年内,重庆每年将关闭500家房地产公司,3年关掉1500家。

  尽管重庆已用了“蛮荒之力”在去库存,但重庆接下来几年的房屋库存压力依然会大。据重庆市统计局数据,今年1-9月,重庆房地产开发企业住宅施工面积17155.76万平方米,住宅竣工面积2135.91万平方米,共计19291.67万平方米,按照人均30平方米计算,可供643万人居住。

  源头活水

  重庆何以长期保持巨量的土地供应?答案是“地票”制度保障了其“源头活水”。

  重庆楼市的库存大,关键在于源源不断的土地供给。

  重庆在供地方面有多“土豪”,从一组数据中可以管中窥豹。根据国家统计局的数据,2013年重庆出让给房地产开发企业的土地面积为1896.65万平方米,2014年为1864.59万平方米,而2014年北京、上海、深圳的同一数据分别为580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米。

  巨量的土地供给,使得重庆土地价格相比其他城市极为低廉。国家统计局数据显示,2013年和2014年,重庆房地产开发企业土地成交价款分别为448.79亿元和679.99亿元,即2013年土地成交均价为2366元每平米,2014年为3647元每平米。而北京2014年土地成交均价为2.37万元。

  如此低廉的土地价格,使地价贵过楼面价的“地王”现象不可能在重庆出现。

  “面粉贵过面包的事,重庆不会有。”重庆一家地产开发企业的销售总监马健对南方周末记者说,重庆的开发商手中大都还有没动工的土地,加上销售一直不温不火,所以拿地意愿不强。

  那么,重庆何以长期保持巨量的土地供应?答案是,“地票”制度保障了其“源头活水”。

  李世龙介绍,城市新增建设用地无非有两个来源,一是旧城改造,盘活存量土地;二是城市扩张,拓展增量土地。

  囿于18亿亩耕地高压红线,国家对城市新增建设用地指标的控制格外严格。2008年之前,重庆同样受制于建设用地的指标束缚,一度重度依赖旧城改造来供应建设用地。但是城市拆迁周期长、成本高,2007年轰动全国的“史上最牛钉子户”事件,便发生在重庆杨家坪。

  转机出现在2008年,作为国家城乡统筹综合试验区的重庆报经中央批准,成立农村土地交易所,启动地票制交易试点改革。所谓的“地票制”,是将农村闲置的集体建设用地复垦为耕地,增加耕地数量,根据“增减挂钩、耕地占补平衡”的原则,再把增加的耕地数量置换成为城市建设用地指标。

  “增减挂钩”制度在全国许多地方都有,但通常只限定在县域范围内,难以解决大城市的土地紧张。而通过地票,农村范围广阔的重庆将农村的土地“飞”到了城市。另一个实行地票制度的城市则是同为国家城乡统筹综合试验区的成都。

  “地票制度是用地需求逼出来的。”重庆市社会科学院农村发展研究所所长陈悦曾对媒体表示,他参与了重庆地票制度的设计过程。据《光明日报》报道,截至2016年5月上旬,重庆累计交易“地票”17.7万亩。

  有了“地票制”之后,重庆便不再为缺地发愁。国家统计局数据显示,2013年重庆征用土地面积1831.57平方公里,2014年为1475.88平方公里。而同期北京的征用土地面积仅为35平方公里和14平方公里。

  “别的城市缺地,而重庆不缺地,所以能够 走量 。”当地一位学者对南方周末记者说。

  开发商徐峰对重庆土地的供应变化感受明显。他举例说,十年前,政府规定的重庆楼盘容积率(即项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值)一般高达4.99,而现在只需要1.5—2.0即可,不到之前的一半。

  西南政法大学经济法学院教授江帆,对地票制也有着长期研究。她告诉南方周末记者,地票制有很多理论创新,在实际操作过程中,对城市的意义、作用更大。“(地票制)就是地方为了缓解、解决用地指标的问题,这是根本目的。”江帆说。

  土地钱袋

  通过“八大投”的枢纽作用,重庆可以便捷地把土地出让的收入,再投入到固定资产投资中。

  但重庆源源不断地将大量土地上市的动力究竟来自哪里?这需要从重庆独特的“投资拉动型”经济增长模式中寻找答案。

  在经济下行的大环境下,重庆是全国唯有的两个保持两位数增长率的省级单位之一,2015年,重庆全市实现地区生产总值15719.72亿元,同比增长11.0%,大大高于全国平均水平6.9%。

  但重庆的GDP增长是典型的“投资拉动型”,据重庆市统计局的数据,2015年,全市完成固定资产投资同比增长17.1%,占当年GDP总值的95%,达到15480.33亿元。其投资规模接近总人口相当的北京市年固定资产投资7990.9亿元的两倍。

  事实上,近年来重庆市固定资产投资占GDP比例在不断攀升。2011年,重庆GDP同比增长16.4%,达到10011.13亿元,固定资产投资规模总量完成7631.80亿元,占GDP的76.2%。到2013年,GDP达12656.69亿元,而固定资产投资规模首次突破1万亿元,达到11205.03亿元,占比88.5%。

  据重庆发改委数据,2014年重庆全市固定资产投资完成13224亿元,增速18%。其中,基础设施投资3419亿元,占比26%;产业结构调整占比43%,其中工业(含能源)完成投资4164亿元,占全市固定资产投资的31%;房地产开发占比27%。

  在财政性资金主导的重大专项建设中,市级重点建设项目完成投资3560亿元,占全市固定资产投资的27%,其中十大基础设施项目完成投资895亿元。

  早年,由于重庆市基础设施领域开放度低,社会资本难以进入,投资主要靠财政性资金和政府债投资。近年来,重庆市积极推进PPP(公私合营)模式,试图引进社会资金维持高投资率。但“卖地”仍然是重庆市政府最便捷的投资资金来源。

  通过旗下八大国有投资平台——包括城投、地产集团、交投、水投等,俗称“八大投”——的枢纽作用,重庆可以便捷地把土地出让的收入,再投入到上述固定资产投资中。

  与其他城市不同,重庆“八大投”既是重庆的土地收储平台,同时也是基础设施投资的主体。一方面重庆市政府赋予“八大投”土地储备职能,外界估计它们有40万-60万亩土地储备;另一方面,“八大投”主导了重庆几乎全部的高速公路、桥梁、轻轨、大学城等基础设施建设。

  “重庆土地供应量一直很大,重庆有几大地产公司,它们将土地经过整治以后再交给政府,政府再进行出让,始终保持土地在政府的手上。”莫元春近日在一次城市论坛中指出。

  投资驱动GDP增长模式必然伴生高负债率,而当债务压力过大时,土地又成了重庆偿债的重要资金来源。2012年末,国家审计署公布的重庆市政府债务率(债务与GDP之比)高达92.75%,居全国第二。2015年3月底,黄奇帆宣布,至2014年底,重庆债务率下降到77%,债务余额比2013年底减少1090亿。

  重庆市财政局公开表示,重庆减债的途径包括土地出让、资产变现等。2014年和2013年,重庆市国有土地使用权出让收入分别为1665亿元和1520亿元,增长9.5%和11.8%。而2012年重庆市国有土地使用权出让收入1312.9亿元,仅增长0.3%。

  与土地过量供给推动的房屋供给过剩形成鲜明对比的,则是重庆住宅需求的相对疲弱。

  从人均居住面积来看,重庆远高于广州、上海等城市。早在2013年8月,重庆市城市建设综合开发管理办公室主任徐千里就透露,重庆人均居住面积已达到30平米。据统计年鉴,同年广州的城镇人均住房面积为22.73平方米,上海仅为17.5平方米。

  此外,一个城市的房价长期决定于其人口净流入。李世龙研究发现,重庆的广大郊县人口为净流出,主城区人口净流入,两相抵消,人口为微弱的流入趋势。据重庆市统计局数据,2015年,全市常住人口比2014年增加25.15万人,仅增长0.8%。

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